过度加杠杆，资本玩起“空手道”

事实上，随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大，站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地，由此衍生出诸多金融创新产品，如住房租赁类REITs(不动产信托投资基金)、ABS(以项目所属资产为支撑的证券化融资方式)、住房租赁专项公司债券等。

截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快，以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单，金融创新产品层出不穷。

为何住房租赁企业如此热衷融资？业内人士指出，融资后，住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环，可以快速扩大市场份额。

一位资深券商人士透露，对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业，通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”，即用租房的生意，赚金融的钱。“这一模式的本质是利用租客和房东信用，通过租房类贷款为运营商提供扩张资金，堪称‘无本万利’，既可加快投资资金回笼，亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。”

“房租不炒”亟待落实

贝壳研究院院长杨现领认为，房价主要影响的是投资，租金主要影响的是消费。一定程度上，租金如果上涨过快，影响低收入家庭和流动人口实现租赁上“住有所居”，将会影响整体的社会稳定，可能引发的风险更值得警惕。

胡景晖认为，租赁企业不断通过融资扩大规模、滚动发展，占有市场大部分房源，最终将形成“垄断”，获得租金定价权。

与此同时，在大量社会资本涌入长租公寓领域的背后，由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规，北京市场发展良莠不齐的问题日渐突出。一些不具规模的企业跟P2P等小额贷款公司合作，过度使用杠杆增大了住房租赁企业和租客的风险，一旦经营不善，甚至会出现P2P卷钱跑路的情况。

房租高企背后的资本投机已引起监管部门警觉。针对长租公寓非理性推高房租的现象，多地已经开始行动。据不完全统计，7月份以来已有北京、上海、深圳、南京和西安等23个城市出台住房租赁新政，通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措，促进住房租赁市场健康发展。

专家认为，打击炒房租行为，从根本上讲还是要增加供给、优化供给。杨现领表示，在未来一段时间内，一线和部分二线城市都将面临有效供给不足的矛盾，租金稳定的关键在于纠正当前和潜在的供求失衡。(半月谈记者 郑钧天 何曦悦)